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SANEAMIENTO

Todos los contratos de compra-venta de bienes muebles o inmuebles, el transferente (El Vendedor) estáobligado a saneamiento por evicción, por vicios ocultos del bien, o por sus hechos propios.

EVICCIÓN: Vencer o sea vencimiento en el poder judicial, que en la práctica significa privación al comprador por sentencia firme en virtud de un derecho anterior a la compra de todo o parte del derecho de propiedad transmitido en la compra-venta.

CASOS EN LO QUE HAY LUGAR A SANEAMIENTO:

  1. Hay lugar a saneamiento en todos los contratos de Compra-venta lo que significa transferencia de propiedad, pero también puede ser la posesión o el uso de un bien, en tal virtud el transferente está obligado a responder frente al ADQUIRIENTE (comprador) por la evicción, por los vicios ocultos o por sus hechos propios.
  2. SON VICIOS OCULTOS: Aquellos que disminuyen la utilidad del bine, lo hacen ilusorio, que de haberse evidenciado no se hubiera producido la transferencia. Ejm.: José le dice a Fany ten mi llave y ve a mi departamento te lo alquilo, y el departamento tiene forrado el interior con papel colomural, pero por dentro estaba construido de adobe entonces le oculta (ilusoriamente) los vicios.

  3. Cuando se establece que los vicios ocultos van acompañados con premeditación, la obligación y el derecho de saneamiento puede ser transmitidos a sus respectivos herederos. En concordancia con lo que señala el Art. 1488 de la C.C. el ADQUIRIENTE puede exigir el saneamiento tanto de su inmediato transferente como a los anteriores de éste en la medida que éstos tenían también la obligación respecto a sus inmediatos transferentes.

PLAZO DE LA CADUCIDAD:

El plazo de caducidad para ejecutar la acción REDHIBITORIA (Resolutoria) SE PRODUCE:

El plazo comienza a correr desde la fecha en que se entrega el bien al adquiriente.

OBLIGACIONES DEL TRANSFERENTE FRENTE AL ADQUIRIENTE

En caso de saneamiento por evicción.

  1. Devolver el bien al momento de la evicción teniendo en cuenta la finalidad para el que fue adquirido. No se devuelve el valor del bien en la fecha que se reclama si no el valor del bien al momento que el adquiriente es eviccionado, es decir cuando termine el juicio.
  2. Pagar los intereses legales desde que se produce la evicción (desde la fecha que se produce elcontrato9.
  3. Pagar los frutos devengados por el bien durante el tiempo que le pseyó el bien hasta el momento que es demandado por reivindicación, el poseedor de buena fe no está obligado a devolver el bien con sus frutos.
  4. Pagar las costas y costos del juicio por evicción.
  5. Pagar los gastos impuestos que haya originado el contrato.
  6. Pagar el valor de todas las mejoras que hubiera hecho de buena fe en esa casa.
  7. Pagar la indemnización por daños y perjuicios.

NOTA: Recordar que por saneamiento por evicción el comprador se afecta al recibir un bien mueble o inmueble en propiedad o en uso que aparentemente era de la calidad o le servía para un buen uso.

El adquiriente o comprador de un buen fiagible viciado podrá exigir como saneamiento cuando el bien que recibe está viciado otro de igual naturaleza (1508 C.C.)

El artículo 1507 C.C. consagra el principio de que la suerte del principal es asumido por la parte accesoria del bien adquirido. por ejem.

Cuando el vendedor hace negocio de compra – venta de un bien que está gravado (hipotecada) se presume que como estás cargas o gravámenes y que ha actuado con dolosidad y por lo tanto este vicio de derechos la obliga al saneamiento correspondiente.

ACCIONES QUE SE PUEDEN INOCAR EN RAZÓN DEL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

Hay 2 acciones:

  1. ACCIÓN RESOLUTORIA O REDHIBITORIA.

De acuerdo a lo que señala el Artículo 1511 C.C. el adquiriente puede pedir la razón del saneamiento a que está obligado el vendedor, la resolución del contrato de igual manera si el bien pierde o disminuye la utilidad a la que fue destinado el comprador tiene derecho de pedir la resolver que derecho tiene comprador del contrato.

OBLIGACIÓN DE TRANSFERENCIA POR LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.-

  1. Esta obligado a pagar el valor del bien al momento de resolución como que no tuviese vicios ocultos lo que se establecerá por un medio de una prueba pericial.
  2. Está obligado a pagar los intereses del monto total del saneamiento desde el momento de la notificación de la demanda por resolución de contrato.
  3. Deberá pagar los tributos o impuesto, pagado por el comprador al momento de firmar el contrato.
  4. Pagar los frutos que estuvieran pendiente al momento de la resolución del contrato.
  5. Pagar la indemnización por daños y perjuicios más costas y costos de perder el juicio.

ACCIÓN DE REDUCCIÓN DEL PRECIO O "QUANTI Y MINORIS"

En concordancia con los que señala el Art. 1513 C.C. cuando el bien tiene vicios ocultos el comprador puede pedir la reducción del valor del bien, sin perjuicios de solicitar la indemnización por daños y perjuicios si el vendedor hubiera actuado con dolo o culpa.

PLAZO DE CADUCIDAD

El plazo de caducidad para ejercitar la acción redhibitoria o resolutoria o la acción Quanti Minoris es de 3 meses si se trata de bienes muebles y 6 meses si se trata de bienes inmuebles. Este plazo se cuenta a partir del momento en que el vendedor entrega el bien al comprador.

SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE

DE LA PUENTE Y LA VALLE.- Es deber fundamental no turbar al comprador es decir no puede practicar cualquier acto sea cual fuere su naturaleza que prive al comprador por el bien por el cual ha pagado debido a que el vendedor tiene que honrar su palabra y el deber de lealtad contractual y por lo tanto está obligado a proteger al comprador de pretensiones propias de 3° máxime que el que vende tiene la obligación de cumplir dentro del plazo establecido.

HIPÓTESIS QUE CONFIRMA EL SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO

De acuerdo a lo que señala el C.C. en su Art. 1524 el transferente (vendedor) está obligado al saneamiento por hecho propio que disminuye el valor del bien, lo hace inútil para la finalidad de su adquisición o le reduce cualidades para este efecto, por lo tanto efectuada la transferencia el vendedor está impedido de realizar cualquier acto que pueda afectar el goce del bien por parte del comprador.

ACCIONES QUE PUEDE EJECUTAR EL ADQUIRIENTE

En razón del saneamiento por hecho propio el comprador puede ejercer las acciones señaladas en el artículo 1511 C.C. y 1513 del C.C. Es decir, Resolver del contrato (1511) o el adquiriente podrá optar lo que el bien vales de menos por razón del vicio al momento de ejercitar la acción de pago, teniendo en cuenta la finalidad de su adquisición, sin perjuicio del derecho que le otorga lo señalado en el Art. 1512 del C.C.

PLAZOS PARA INTERPONER LAS ACCIONES JUDICIALES

3 meses para bienes mueble y 6 meses para bienes inmuebles.

EXCEPCIÓN DE SANEAMIENTO.-

El articulo 1527 C.C. dispone si el vendedor en tabla acción judicial destinada a ****** cualquiera de los Derechos sobre el bien que corresponde al comprador en virtud del contrato, el comprador tiene la facultad de deducir la excepción cuyo objeto es poner definitivamente fin al juicio con este modo de defensa el adquiriente podrá impedir las pretensiones del enajenante de desconocer el contrato o algunos de los derechos derivados del mismo.

Nota.- Es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la obligación del saneamiento del vendedor a favor del comprador sin embargo puede ser válido a a juicio del Juez la exoneración o limitación del saneamiento por hechos concretos.

CONTRATOS NOMINADOS

Son aquellos que tiene vida reglamentaría y legal en el C.C. y que nacen del movimiento dinámico de las transacciones.



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